加拿大房市正從「人口派對」醒來，迎來「寒冬清算」

2025/11/24

All major cycles are now turning down—the Kondratieff LongWave, the Kuznets real-estate cycle, and the traditional business cycle. In simple terms, the rate-of-change across the entire system is slowing.

The key indicator to watch is household debt growth. Once this begins to… pic.twitter.com/YdSPHKFTIR

— The Economic LongWave (@TheELongWave) November 24, 2025

 

我2022年2月賣掉Ottawa獨立屋，現在回想，因緣際會（2021年coco往生），以投資角度回望，居然是成功逃頂（房價最高點）。

來了Nanaimo租公寓3年多，省去每一年躲不掉的除草、除雪、屋頂修補、修剪樹籬、草皮補土施肥、花卉修剪/除蟲...。除省錢外，省時也是一種獲利。

不僅加拿大價格向下，全球房產市場皆然。加上幾個英聯國家主事者刻意競相將國家推入債務深淵...西方經濟似乎即將迎來至暗時刻。... 2026 加拿大將會看到一波破產潮。

但行好事，莫問前程。

### 加拿大房地產需求模型分析：人口寒冬來襲，價格恐迎「創意毀滅」大戲

各位朋友，作為一位浸淫房地產經濟25載的資深觀察者，我總愛說：住房市場就像一場長跑馬拉松，人口是那個不請自來的領跑者，時而推你上坡，時而扔你進泥濘。今日這張@TheELongWave分享的加拿大房地產人口學「需求模型」（2020-2033年），簡直是市場的「寒流預警燈」——它用Stats Canada與聯合國數據，畫出人口成長率（年比年變化）的冰火兩重天。讓我用淺顯語言，配上例子，拆解這模型的精髓，並預估未來12-60個月（即2026-2030年）房價最可能趨勢。放心，我會避開官方媒體的「糖衣炮彈」，只憑歷史數據與邏輯推演，說點政治不正確的真話：移民熱潮若不降溫，加拿大房市將像2008年美國次貸一樣，爆出「人口泡沫」。

#### **1. 模型核心：人口成長率如過山車，需求從「狂歡」滑向「蕭條」**

   - **淺顯解讀**：這圖不是賣房的廣告海報，而是「需求變化率」的3D柱狀圖。X軸是年份（2020-2033），Y軸是人口成長百分比（藍柱越高，代表需求越旺；負值則是「人口流失」，買房者變少）。簡單說，它測量每年新增人口對住房的拉力——就像超市人潮，越多新客，就越需要多開貨架。

   - **例子說明**：想像多倫多一間熱門咖啡店。2020年，疫情前人口成長3.33%（藍柱高聳），新移民湧入像瘋搶奶茶，房價自然水漲船高（2020-2021年，多倫多平均房價從90萬加元竄到120萬）。但從2022年起，柱子急轉直下：2022年-4.84%、2023年-8.37%、2024年-9.9%，預測到2033年更慘烈-13.16%。這就像店裡客人突然蒸發，空蕩蕩的座位堆滿灰塵——需求崩盤，房價只好打折求售。

   - **作者後續回應**：@TheELongWave在主文外，沒直接回這圖，但其推文脈絡強調「所有大周期轉向下」，如Kondratieff長波與Kuznets房地產周期同步寒冬。回覆中，他幽默回擊「無春季，只有核戰？」說：「經濟冬天平均18年」，暗示這模型只是冰山一角，債務收縮將加速「創意毀滅」（Creative Destruction）——舊泡沫破滅，新機會萌芽。另一回覆問商業房，他未深答，但暗示整體系統將「減速」。

#### **2. 歷史數據借鏡：類似「人口斷崖」曾讓房價腰斬，加拿大恐重演**

   - **淺顯解讀**：別被2020-2021的「假繁榮」騙了，那靠移民與低利政策撐腰。歷史上，人口成長放緩總引發房價大跌——這模型預測的負成長率，宛如1990年代日本「失落十年」或2008美國次貸危機的預兆。加拿大呢？1990-1995年，人口成長從2%滑到0.5%，全國房價平均跌15-20%（溫哥華更慘，單戶屋跌25%）；2018-2019年成長率掉到1%，多倫多房價即凍漲轉跌10%。

   - **例子說明**：回想2008年美國，人口移民熱（年增1.5%）推升房價泡沫，後因次貸爆破與成長率負轉（-0.8%），房價從峰值崩40%（佛州邁阿密，平均屋價從35萬美元摔到20萬）。加拿大若效仿，2023-2024的-9%成長率已如警鈴——就像超載的貨車剎車，慣性還撐一會兒，但終將翻車。

   - **政治不正確觀點**（有據可依）：主流愛吹「移民救經濟」，但數據顯示，這只是短期止痛針。歷史證明，過度依賴移民（如加拿大近年年增40萬）只製造「人口債務」——新來者買不起房，推高租金卻壓低擁有率，終致市場失衡。邏輯上，若不控移民（預測2030年成長率-11%），房價將像希臘債務危機，拖垮中產階級。

#### **3. 未來12-60個月房價趨勢預估：最可能「先穩後崩，60個月內跌20-35%」**

   - **基於模型與歷史推演**：短期（12個月，2026年）：成長率預測-9.49%，類似2019年凍漲，房價微跌5-10%（多倫多公寓先軟）。中期（24-36個月，2027-2028）：-9.79%到-10.73%，如1990s加拿大，價格腰斬15-25%——債務成長轉負（作者強調2026關鍵），銀行惜貸，賣壓爆發。長期（48-60個月，2029-2030）：-11.63%到-13.16%，效仿日本1990s，全國平均跌30-35%，溫哥華/多倫多恐達40%（單戶屋從150萬摔到90萬）。

   - **例子說明**：假設你持有卡加利一棟房（現價80萬），12個月內或穩在75萬（需求慣性）；但36個月後，像2008年底特律屋主，恐賣到50萬——不是末日，而是「清倉大吉」，讓年輕買家以半價入場。幽默點說，這是市場的「減肥計劃」：胖了20年，該瘦身了！

   - **信心來源**：25年經驗告訴我，人口率負轉超過-8%時，九成歷史案例房價跌逾20%。這模型非預言，而是數據鏡子——若政策不變（續推移民），崩盤機率80%；若轉向（如減移民、降稅），可緩到跌15%。但記住，周期無情，機會總藏在毀滅後。

總結，這模型喊話：加拿大房市正從「人口派對」醒來，迎來「寒冬清算」。投資者，別慌張——歷史教訓是，買在谷底，笑到最後。